Долевое строительство в 2018 г. Масштабные изменения законодательства, новые условия работы по 214-ФЗ.

Долевое строительство в 2018 г.
Масштабные изменения законодательства, новые условия работы по 214-ФЗ.

ПРОГРАММА СЕМИНАРА

Семинар Долевое строительство 214 ФЗ
Семинар Долевое строительство 214 ФЗ

1. Правовое регулирование долевого строительства по-новому: 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в редакции Законов: 218-ФЗ от 29.07.2017, 267-ФЗ от 29.07.2017 и 506-ФЗ от 31.12.2017 г.А также краткий обзор правоприменительной практики предыдущей версии 214-ФЗ согласно 304-ФЗ от 03.07.2016 г. Какие нововведения уже реально работают, а какие уже отменены новыми Законами?

2. Новые требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года. Каким конкретно критериям необходимо соответствовать застройщику, получившему разрешение на строительство до и после 01.07.2018 г., чтобы получить право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома?

• Разъяснение термина «специализированный застройщик». Застройщик – только хозяйственное общество.

• Обязательное наличие не менее трехлетнего опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, тех.заказчика или генподрядчика): работает ли данное условие для Застройщиков, которые вели свою деятельность в рамках Группы компаний (и соответственно разных юр. лиц)? В каких случаях?

• Обязательное наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м. многоквартирных домов. Каким образом исчисляется «эта максимально допустимая сумма общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений»?

• Обязательное наличие экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве.

• Единый реестр застройщиков, привлекающих денежные средства граждан (по 304-ФЗ): критерии надежности, права и обязанности, порядок ведения.

3. Условие: «один застройщик – одно разрешение на строительство». Застройщик теперь вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство, если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года: при каких условиях возможно строительство нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке с одним разрешением на строительство? Возможность внесения изменений в разрешение на строительство в данном случае.

4. Требования к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018).

• Отмена требований о величине уставного капитала.

• Требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации. На какой срок эта сумма должна находиться на расчетном счете банка?

5. Источники финансирования строительства для Застройщиков.

• Банковское проектное финансирование строительства многоквартирных домов.

• Привлечение средств граждан через специальные эскроу-счета.

• Вопрос применения ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ.

• Отсутствие у Застройщика обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство — новые требования к Застройщикам согласно части 6 и 7 ст.18 Закона 214-ФЗ.

• Финансирование объектов долевого строительства за счет собственных средств заказчика-застройщика

• Инвестирование юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в строительство объектов недвижимости.

• Аккумулирование средств дольщиков через ЖСК. Преимущества и недостатки. Нормативно-правовое регулирование ЖСК.

• Какие еще существуют альтернативные источники финансирования жилищного строительства?

6. Ужесточение требований к деятельности Застройщика, а также к его органам управления и участникам.

• Для каких должностей недопустимы не истекший срок дисквалификации, отдельные виды судимости, привлечение к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, банкротство и т.п.?

• Внесудебная приостановка регистрации долевых договоров в течение 1 дня с момента выявления у застройщика любой налоговой задолженности (в бюджеты всех уровней). Действия контролирующих органов в случае обнаружения недоимок и неплатежей в гос. бюджет.

• Правовые последствия нецелевого использования средств участников долевого строительства. Штрафы, варианты минимизации и оспаривания.

• Совмещение функций застройщика, заказчика, генподрядчика в свете новой реформы.

• Совмещение функций инвесторов (соинвесторов) и подрядных организаций и возникающие ограничения.

7. Надзор уполномоченного банка (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 г.)

• Критерии, установленные Правительством РФ для Уполномоченных банков.

• Требования к Застройщикам, Техническим заказчикам и Генеральным подрядчикам по открытию счетов в таких банках.

• Специальный банковский контроль и предполагаемый механизм проверки соответствия каждого платежа содержанию обосновывающих документов (договоров, актов сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, актов приема-передачи товара, товарно-транспортные накладных, счетов, счетов-фактур и пр.).

• Действия банка в случае установленных несоответствий в документах.

8. «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» — новый способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками после государственной регистрации ДДУ.

• Механизм формирования компенсационного фонда за счет обязательных взносов застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства.

• Для каких строящихся объектов эти изменения обязательны?

• В каком случае у Застройщика остается обязанность заключать договоры поручительства с банком либо договоры страхования гражданской ответственности?

• Размер и условия отчислений в Фонд.

• Механизм возврата застройщику уплаченных взносов (в случае отказа в государственной регистрации договора или отказа сторон от заключения сделки).

• Выплаты возмещения по ДДУ, по которым взносы уплачены до принятия 218-ФЗ.

9. Повышение информационной открытости застройщика. Увеличение требований к Застройщикам по размещению информации на своем официальном сайте, в единой информационной системе жилищного строительства и в проектной декларации. Расширение состава обязательной информации для размещения в интернете Застройщиком, уточнение требований, которым должна соответствовать реклама, связанная с привлечением денежных средств дольщиков. Обязательный аудит годовой бухгалтерской отчетности застройщика. Обязанность и сроки размещения в полном объеме промежуточной бухгалтерской отчетности, годовой бухгалтерской отёчности и аудиторского заключения. Ответственность за размещение недостоверной и неактуальной информации.

10. Дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получены после 1 июля 2018 г.

• Условия и лимиты использования таких денежных средств на административные расходы застройщика – аренда офиса, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т.д.

• Ограничения по размеру авансовых платежей при расчетах с контрагентами.

11. Заполнение проектной декларации, другие необходимые документы для получения права на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома — ст.19 214-ФЗ.

12. Договоры долевого участия в строительстве — до и после 01 июля 2018 г.:

• ДДУ по объектам, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года. Что изменится? Стороны договора. Существенные условия договора. Изменение цены договора. Комментарии к изменениям в 214-ФЗ.

• Минимизация рисков сторон договора на участие в долевом строительстве. Риски, заложенные в договоре долевого строительства, связанные с переуступкой прав при долевом участии. Риски признания договора долевого строительства незаключенным и последствия такого признания.

• Порядок регистрации договора участия в долевом строительстве. Список необходимых документов. Государственный контроль. Причины отказа в государственной регистрации договора долевого участия.

• Взаимоотношения между застройщиком и участником долевого строительства по-новому. Права и обязанности участников рынка долевого строительства. Особенности оформления правоустанавливающих документов в процессе долевого строительства.

• Ответственность Застройщика по 214-ФЗ при взаимодействии с дольщиками.

13. Налоговые риски при долевом строительстве. Налоговая база. Оптимизация суммы НДС. Риски договоров с организациями, выполняющими проектно-изыкательские и строительно-монтажные работы и их минимизация.

14. Новые правила организации ведения учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома по 218-ФЗ.

15. Инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства: порядок составления, необходимая информация для участников долевого строительства.

16. Другие масштабные изменения в Градостроительном Кодексе РФ и законодательстве РФ в сфере строительства, вступающие в силу в 2018 г. Комментарии к новым положениям законодательства о земле, градостроительстве, недвижимости, новое в оформлении землепользования и строительства, напрямую влияющим на деятельность компаний, работающий в сфере долевого строительства.

17. Оформление прав на земельный участок и определение границ участка, на котором расположен многоквартирный дом. Права на земельный участок по договору долевого участия в строительстве.

18. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, применительно к 214-ФЗ, положения земельного и градостроительного законодательства.

• Возникновение и переход права собственности на объект недвижимости. Применение № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» при отношениях по договору долевого участия в строительстве, а также при государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ним. Объединение и новые правила кадастрового учёта и регистрации недвижимости. Соотношение с прежним кадастрово-регистрационным законодательством и учётом-регистрацией недвижимости.

• Изменения в осуществлении государственной регистрации договора долевого участия и договора об уступке прав требования.

• Регистрация права собственности на квартиру в построенном многоквартирном доме: причины отказа.

• Оформление права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

• Особенности оформления прав на недвижимость (объект незавершенного строительства) участниками долевого строительства и соинвесторами при банкротстве Застройщика.

19. Закон РФ о защите прав потребителей. Закон о ЗПП в судебной практике по искам дольщиков. Сфера действия ЗЗПП в правоотношениях сторон.

20. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ с последними изменениями от 30.07.2017 г. Изменения, касающиеся деятельности Застройщиков в сфере жилищного строительства. Особенности оформления прав на недвижимость (объект незавершенного строительства) участниками долевого строительства и соинвесторами при банкротстве Застройщика. Защита прав дольщиков в ходе банкротства застройщика по 218-ФЗ.

21. Судебная практика по искам о признании права собственности на объект недвижимости; определении долей в строительстве; расторжению договоров аренды с инвестиционными условиями.

Подведение итогов. Обсуждение наиболее актуальных тем и ответы на вопросы.


долевка 2018, долевое строительство, 214 фз

Актуальность темы

В 2018 г. вступают в силу масштабные изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» — в связи с принятием № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства» от 29.07.2017 г. Большая часть поправок вступила в силу уже со дня официального опубликования Закона и с 1 января 2018 г. Но основные изменения касаются объектов строительства, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года. Новые жесткие требования к опыту работы компании на рынке, запрет одновременно возводить многоквартирные дома по нескольким разрешениям на строительство, требования к размеру собственных средств, замороженных на расчетном счете, необходимость пользоваться единственным банковским счетом, открытом в уполномоченном банке (причем вместе с техзаказчиком и генподрядчиком), дополнительные ограничения на использование средств дольщиков и банковский контроль за этими расходами – это лишь неполный перечень нововведений. С одной стороны, принятые законодателем меры направлены на усиление защиты прав дольщиков. Но с другой – эти изменения окажут колоссальное влияние на деятельность бизнеса в сфере жилищного строительства. Вопрос, как возможно будет работать в новых условиях на первичном рынке после 1 июля 2018 года – ключевой для всех застройщиков. При этом чиновники призывают в перспективе и вовсе обходиться без средств дольщиков. Что стоит за грядущими переменами? Решит ли данный ФЗ проблемы обманутых дольщиков? И главное, какие есть альтернативные источники финансирования строительства для Застройщиков? Комментарии экспертов и представителей органов власти, обсуждение новых норм Закона, условий и возможности работать в них – этим острым вопросам посвящен данный семинар.

Для кого этот Курс повышения квалификации

Руководители и специалисты строительных компаний, ведущих деятельность с привлечением средств дольщиков; руководители юридических отделов и юрисконсульты; финансовых, планово-экономических и технических служб, а также отделов капитального строительства; специалисты по управлению недвижимостью.