Ввод в эксплуатацию: объекты капитального строительства и линейные объекты. Взаимодействие с контролирующими органами, исполнительная документация, сложные и спорные практические вопросы.

Краткая программаПрограмма семинара

В 2018-2019 гг. вступают в силу значительные изменения в Градостроительный и Земельный кодекс. Большинство из них будут оказывать и уже оказывают существенное влияние на деятельность всех сторон строительного процесса, завершающим этапом которого является ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию: начиная с вопросов соответствия градплану и зонам с особыми условиями территорий и заканчивая вопросами, связанными с 214-ФЗ.

Программа семинара

ИЗМЕНЕНИЯ И ТРЕБОВАНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Масштабные изменения градостроительного и земельного законодательства в 2018 году:
– 
Ключевые изменения в Градостроительный кодекс, 214-ФЗ, Земельный кодекс и другие нормативные акты
– Как они повлияют на деятельность участников строительного процесса и на процесс ввода ОКС в эксплуатацию в 2019 г.?
– Последствия несоблюдения новых и прежних норм законодательства.

Понятия «объект капитального строительства» и «некапитальное строение»:
˗ Что относится теперь к объекту капитального строительства, а что – к некапитальным строениям?
˗ Статус объектов, строительство которых не завершено, некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
– Отнесение к временной постройке, вспомогательному сооружению при вводе в эксплуатацию по новым нормам Градкодекса.

Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).
˗ Размещение объектов в зонах с особыми условиями использования, не нашедших отражения в заключениях экспертизы проектной документации.
˗ Последствия несоблюдения новых норм законодательства в отношении ЗОУИТ: предостережения со стороны ГАСН, приостановка и отмена разрешения на строительство.
˗ Отношения между владельцем объекта с ЗОУИТ и собственниками ОКСов в пределах ЗОУИТ.
˗ Вопросы возмещения убытков в полном объеме (включая упущенную выгоду) в случае установления ЗОУИТ по новым нормам ЗК.

Другие изменения в законодательстве РФ в сфере строительства в 2017-18 гг., влияющие на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию.   

Ответственность участников строительства (специалистов, руководителей и самих организаций) за качество, безопасность, соблюдение требований проектной документации, техрегламентов и сроков сдачи объекта в эксплуатацию.
˗ Изменение круга ответственных лиц и усиление мер ответственности.
˗ Порядок возмещения вреда в строительстве, ст. 60 ГрК РФ. Актуализация статей 9.4 и 9.5 КоАП РФ.
˗ Расторжение договоров в связи с нарушениями стандартов, технических условий, строительных норм и правил и др.
˗ Административная ответственность за эксплуатацию объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию. Судебно-арбитражная практика.

Законодательное регулирование порядка ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию.
˗ Применение нового СП 68.13330.2017 «СНиП 3.01.04-87 Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов».
˗ Административный регламент «Выдача разрешений на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию». Процедура выдачи ЗОС.

Проверка соответствия вновь созданного объекта утвержденной проектной документации, техническим регламентам и специальным техническим условиям.
– Реформирование системы стандартов в области строительства.
– Нововведения в техническом регулировании градостроительной деятельности.

ДОКУМЕНТАЦИЯ, НЕОБХОДИМАЯ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЯ НА ВВОД ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

Состав и содержание документов необходимых для получения разрешения на ввод в эксплуатацию ОКС и линейных объектов.

Правоустанавливающие документы на земельный участок. Изменения Градостроительного и Земельного кодексов 2017–2018 гг.

Технический план объекта капитального строительства: требования к форме и формату разработки при приемке объекта в эксплуатацию.

Итоговая исполнительная документация для получения ЗОС.
˗ новые требования к составу и порядку ведения ИТТД в связи с выходом приказа Ростехнадзора N 470 от 09 ноября 2017 г. (вступил в силу 26 февраля 2018 г.), изменения в формах актов по приложениям РД 11-02-2006. Какие формы документов стали рекомендуемыми?
˗ Сроки передачи исполнительной документации застройщику после выдачи заключения о соответствии.
˗ Передача ИТТД застройщиком (заказчиком) эксплуатирующей организации.

Требования к исполнительной документации при сдаче объекта.
˗ Оформление документов в реестры, принцип разделения документов по разделам: позиция заказчика-застройщика.
˗ Требования государственного строительного надзора к ИТТД при сдаче построенного (реконструированного) ОКС в эксплуатацию.

Документы, подтверждающие проведение мероприятий, согласно ПД, по:
˗ охране окружающей среды;
˗ обеспечению пожарной безопасности;
˗ обеспечению доступа инвалидов к объектам;
˗ обеспечению соблюдений требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий приборами учета используемых энергетических ресурсов и др.

ОСНОВНЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ ПРИ СДАЧЕ ОБЪЕКТА.

Планирование работ по сдаче объекта в эксплуатацию.

Основные мероприятия по объектам, законченным строительством, реконструкцией, техническим перевооружением в эксплуатацию.
˗ Оформление паспорта на сдаваемый объект капитального строительства.
˗ Рекомендации к оформлению приемо-сдаточной документации.
˗ Составление графика, описывающего очередность, последовательность, продолжительность работ.
˗ Проведение подготовительных мероприятий по объекту.
˗ Порядок создания и работы рабочей приемной комиссии (состав комиссии, обязанности членов комиссии, заказчика, генподрядчика, акт рабочей комиссии и порядок устранения недостатков).
˗ Проверка оконченного строительством объекта.

Проверка органами государственного строительного надзора (ГАСН) на объекте на этапе завершения строительства, перед выдачей ЗОС.
 Права и обязанности надзорных органов.
– Функции, задачи, права и ответственность специалистов Генподрядчика/Заказчика.
– Действия исполнительного органа власти при вводе объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Государственная регистрация прав на вновь созданный объект недвижимости.
˗ Возможность регистрации прав на вновь построенный объект без разрешения на ввод в эксплуатацию.
˗ Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, как основание регистрации объекта недвижимости. Ввод в эксплуатацию, кадастровый учёт и регистрация права собственности на построенный/реконструированный объект, для которого не требовалось разрешение на строительство.

Взаимодействие участников строительства на этапе сдачи-приемки объекта в эксплуатацию:
˗ Функции организации, осуществляющей строительный контроль.
˗ Авторский надзор за строительством при вводе в эксплуатацию ОКС.
˗ Определение границ ответственности участников в различных видах строительства. Их учет в договорах. Пути урегулирования спорных ситуаций в досудебном порядке.
˗ Распределение и переход прав на вновь созданный объект недвижимости.
˗ Документация по закрытию инвестиционного проекта.
˗ Рекомендации по предупреждению споров хозяйствующих субъектов. Судебная практика.

СЛОЖНЫЕ ВОПРОСЫ ВВОДА ОКС В ЭКСПЛУАТАЦИЮ.

 

  • Допустимые недостатки для получения ЗОС.
  • Внесение изменений в проектную документацию при корректировке параметров объекта:
    ˗ В каких случаях теперь допускается (согласно изм. Градкодекса в 2018 г.)?
    ˗ Основания для внесения изменений (замечания Заказчика и согласующих органов исполнительной власти, замечания и отрицательные заключения органов негос. и госэкспертизы).
    ˗ Действия при внесении изменений в проектную документацию
    ˗ Исключение возможности, согласно изменениям Градкодекса в 2018 г., внести изменения в проект по заключению проектировщика без экспертизы.
  • Несоответствие вводимого в эксплуатацию объекта капитального строительства/линейного объекта требованиям:
    ˗ ГПЗУ, ППТ/ПМТ. Условия, когда предоставление градплана не требуется.
    ˗ требованиям, установленным в разрешении на строительство.
    ˗ проектной документации. Проблемы ввода в эксплуатацию объекта с отклонениями от проектной документации. Обязательность проведения повторной экспертизы.
    ˗ технических условий.
  • Срыв сроков строительства:
    ˗ риск досрочного расторжения договоров аренды ЗУ ввиду срыва сроков строительства – просрочка аренды земли под строительство: новая процедура продления арендных отношений, согласно ЗК, для завершения строительства неоконченных объектов с отсутствием преимущественного права на продление аренды.
    ˗ Размер неустойки дольщикам: нарушение сроков исполнения обязательств по договорам ДДУ и инвестиционным контрактам – какой срок ввода ОКС применяется для расчетов?
  • Переход на электронный формат подачи документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Ошибки при заполнении. Электронная подпись.
  • Поэтапный ввод объекта в эксплуатацию: в каких случаях возможен при полученном разрешении на строительство на один ОКС?
  • Единый недвижимый комплекс: ввод в эксплуатацию и постановка на учет.
  • Соотношение технического перевооружения и реконструкции. Разграничения понятий строительной деятельности.
    ˗ Понятия и определения реконструкции, капитального ремонта, текущего ремонта, реновации, технического перевооружения зданий и сооружений.
    ˗ Применение понятия перепланировки к нежилым помещениям и соотношение с понятием реконструкции.
  • Самовольные постройки и реконструкция – возможности узаконить.
  • Отказы в выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию органами государственного строительного надзора.
    ˗ Основания для отказов.
    ˗ Основные ошибки, влияющие на сроки ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
    ˗ Судебная практика по вопросам ввода ОКС.
  • Вопросы пожарной безопасности при вводе объекта в эксплуатацию. Переход с этапа строительства на этап эксплуатации. Оценка пожарных рисков.
  • Ограничения закона об охране объектов культурного наследия.
  • Ввод в эксплуатацию линейных объектов и инженерных сетей.
    ˗ Разграничение понятий «линейные объекты» и «сети инженерно-технического обеспечения».
    ˗ Ввод в эксплуатацию инженерных сетей.
    ˗ Ввод в эксплуатацию оборудования электроустановок.
    ˗ Заключение договора на технологическое присоединение к электросетям.
  • Ввод в эксплуатацию опасных производственных объектов. Обязательные требования, которые проверяются при вводе такого объекта в эксплуатацию согласно Градкодексу и 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов».
  • Включение построенного объекта в состав основных средств, вопрос формирования его окончательной стоимости.
    – Обязательно ли включать объект в состав основных средств сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию?
    – Когда формируется окончательная стоимость построенного объекта – с получением разрешения на ввод в эксплуатацию или после завершения всех отделочных работ?
    – Как увеличится стоимость объекта после введения в эксплуатацию?
    – Означает ли полученное разрешение на ввод то, что строительство объекта недвижимости полностью закончено и он пригоден к использованию в тех целях, которые застройщик поставил перед собой при принятии решения о начале строительства?

 

Программа семинара

Программа семинара

ИЗМЕНЕНИЯ И ТРЕБОВАНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Масштабные изменения градостроительного и земельного законодательства в 2018 году:
– 
Ключевые изменения в Градостроительный кодекс, 214-ФЗ, Земельный кодекс и другие нормативные акты
– Как они повлияют на деятельность участников строительного процесса и на процесс ввода ОКС в эксплуатацию в 2019 г.?
– Последствия несоблюдения новых и прежних норм законодательства.

Понятия «объект капитального строительства» и «некапитальное строение»:
˗ Что относится теперь к объекту капитального строительства, а что – к некапитальным строениям?
˗ Статус объектов, строительство которых не завершено, некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
– Отнесение к временной постройке, вспомогательному сооружению при вводе в эксплуатацию по новым нормам Градкодекса.

Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).
˗ Размещение объектов в зонах с особыми условиями использования, не нашедших отражения в заключениях экспертизы проектной документации.
˗ Последствия несоблюдения новых норм законодательства в отношении ЗОУИТ: предостережения со стороны ГАСН, приостановка и отмена разрешения на строительство.
˗ Отношения между владельцем объекта с ЗОУИТ и собственниками ОКСов в пределах ЗОУИТ.
˗ Вопросы возмещения убытков в полном объеме (включая упущенную выгоду) в случае установления ЗОУИТ по новым нормам ЗК.

Другие изменения в законодательстве РФ в сфере строительства в 2017-18 гг., влияющие на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию.   

Ответственность участников строительства (специалистов, руководителей и самих организаций) за качество, безопасность, соблюдение требований проектной документации, техрегламентов и сроков сдачи объекта в эксплуатацию.
˗ Изменение круга ответственных лиц и усиление мер ответственности.
˗ Порядок возмещения вреда в строительстве, ст. 60 ГрК РФ. Актуализация статей 9.4 и 9.5 КоАП РФ.
˗ Расторжение договоров в связи с нарушениями стандартов, технических условий, строительных норм и правил и др.
˗ Административная ответственность за эксплуатацию объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию. Судебно-арбитражная практика.

Законодательное регулирование порядка ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию.
˗ Применение нового СП 68.13330.2017 «СНиП 3.01.04-87 Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов».
˗ Административный регламент «Выдача разрешений на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию». Процедура выдачи ЗОС.

Проверка соответствия вновь созданного объекта утвержденной проектной документации, техническим регламентам и специальным техническим условиям.
– Реформирование системы стандартов в области строительства.
– Нововведения в техническом регулировании градостроительной деятельности.

ДОКУМЕНТАЦИЯ, НЕОБХОДИМАЯ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЯ НА ВВОД ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

Состав и содержание документов необходимых для получения разрешения на ввод в эксплуатацию ОКС и линейных объектов.

Правоустанавливающие документы на земельный участок. Изменения Градостроительного и Земельного кодексов 2017–2018 гг.

Технический план объекта капитального строительства: требования к форме и формату разработки при приемке объекта в эксплуатацию.

Итоговая исполнительная документация для получения ЗОС.
˗ новые требования к составу и порядку ведения ИТТД в связи с выходом приказа Ростехнадзора N 470 от 09 ноября 2017 г. (вступил в силу 26 февраля 2018 г.), изменения в формах актов по приложениям РД 11-02-2006. Какие формы документов стали рекомендуемыми?
˗ Сроки передачи исполнительной документации застройщику после выдачи заключения о соответствии.
˗ Передача ИТТД застройщиком (заказчиком) эксплуатирующей организации.

Требования к исполнительной документации при сдаче объекта.
˗ Оформление документов в реестры, принцип разделения документов по разделам: позиция заказчика-застройщика.
˗ Требования государственного строительного надзора к ИТТД при сдаче построенного (реконструированного) ОКС в эксплуатацию.

Документы, подтверждающие проведение мероприятий, согласно ПД, по:
˗ охране окружающей среды;
˗ обеспечению пожарной безопасности;
˗ обеспечению доступа инвалидов к объектам;
˗ обеспечению соблюдений требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий приборами учета используемых энергетических ресурсов и др.

ОСНОВНЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ ПРИ СДАЧЕ ОБЪЕКТА.

Планирование работ по сдаче объекта в эксплуатацию.

Основные мероприятия по объектам, законченным строительством, реконструкцией, техническим перевооружением в эксплуатацию.
˗ Оформление паспорта на сдаваемый объект капитального строительства.
˗ Рекомендации к оформлению приемо-сдаточной документации.
˗ Составление графика, описывающего очередность, последовательность, продолжительность работ.
˗ Проведение подготовительных мероприятий по объекту.
˗ Порядок создания и работы рабочей приемной комиссии (состав комиссии, обязанности членов комиссии, заказчика, генподрядчика, акт рабочей комиссии и порядок устранения недостатков).
˗ Проверка оконченного строительством объекта.

Проверка органами государственного строительного надзора (ГАСН) на объекте на этапе завершения строительства, перед выдачей ЗОС.
 Права и обязанности надзорных органов.
– Функции, задачи, права и ответственность специалистов Генподрядчика/Заказчика.
– Действия исполнительного органа власти при вводе объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Государственная регистрация прав на вновь созданный объект недвижимости.
˗ Возможность регистрации прав на вновь построенный объект без разрешения на ввод в эксплуатацию.
˗ Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, как основание регистрации объекта недвижимости. Ввод в эксплуатацию, кадастровый учёт и регистрация права собственности на построенный/реконструированный объект, для которого не требовалось разрешение на строительство.

Взаимодействие участников строительства на этапе сдачи-приемки объекта в эксплуатацию:
˗ Функции организации, осуществляющей строительный контроль.
˗ Авторский надзор за строительством при вводе в эксплуатацию ОКС.
˗ Определение границ ответственности участников в различных видах строительства. Их учет в договорах. Пути урегулирования спорных ситуаций в досудебном порядке.
˗ Распределение и переход прав на вновь созданный объект недвижимости.
˗ Документация по закрытию инвестиционного проекта.
˗ Рекомендации по предупреждению споров хозяйствующих субъектов. Судебная практика.

СЛОЖНЫЕ ВОПРОСЫ ВВОДА ОКС В ЭКСПЛУАТАЦИЮ.

 

  • Допустимые недостатки для получения ЗОС.
  • Внесение изменений в проектную документацию при корректировке параметров объекта:
    ˗ В каких случаях теперь допускается (согласно изм. Градкодекса в 2018 г.)?
    ˗ Основания для внесения изменений (замечания Заказчика и согласующих органов исполнительной власти, замечания и отрицательные заключения органов негос. и госэкспертизы).
    ˗ Действия при внесении изменений в проектную документацию
    ˗ Исключение возможности, согласно изменениям Градкодекса в 2018 г., внести изменения в проект по заключению проектировщика без экспертизы.
  • Несоответствие вводимого в эксплуатацию объекта капитального строительства/линейного объекта требованиям:
    ˗ ГПЗУ, ППТ/ПМТ. Условия, когда предоставление градплана не требуется.
    ˗ требованиям, установленным в разрешении на строительство.
    ˗ проектной документации. Проблемы ввода в эксплуатацию объекта с отклонениями от проектной документации. Обязательность проведения повторной экспертизы.
    ˗ технических условий.
  • Срыв сроков строительства:
    ˗ риск досрочного расторжения договоров аренды ЗУ ввиду срыва сроков строительства – просрочка аренды земли под строительство: новая процедура продления арендных отношений, согласно ЗК, для завершения строительства неоконченных объектов с отсутствием преимущественного права на продление аренды.
    ˗ Размер неустойки дольщикам: нарушение сроков исполнения обязательств по договорам ДДУ и инвестиционным контрактам – какой срок ввода ОКС применяется для расчетов?
  • Переход на электронный формат подачи документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Ошибки при заполнении. Электронная подпись.
  • Поэтапный ввод объекта в эксплуатацию: в каких случаях возможен при полученном разрешении на строительство на один ОКС?
  • Единый недвижимый комплекс: ввод в эксплуатацию и постановка на учет.
  • Соотношение технического перевооружения и реконструкции. Разграничения понятий строительной деятельности.
    ˗ Понятия и определения реконструкции, капитального ремонта, текущего ремонта, реновации, технического перевооружения зданий и сооружений.
    ˗ Применение понятия перепланировки к нежилым помещениям и соотношение с понятием реконструкции.
  • Самовольные постройки и реконструкция – возможности узаконить.
  • Отказы в выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию органами государственного строительного надзора.
    ˗ Основания для отказов.
    ˗ Основные ошибки, влияющие на сроки ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
    ˗ Судебная практика по вопросам ввода ОКС.
  • Вопросы пожарной безопасности при вводе объекта в эксплуатацию. Переход с этапа строительства на этап эксплуатации. Оценка пожарных рисков.
  • Ограничения закона об охране объектов культурного наследия.
  • Ввод в эксплуатацию линейных объектов и инженерных сетей.
    ˗ Разграничение понятий «линейные объекты» и «сети инженерно-технического обеспечения».
    ˗ Ввод в эксплуатацию инженерных сетей.
    ˗ Ввод в эксплуатацию оборудования электроустановок.
    ˗ Заключение договора на технологическое присоединение к электросетям.
  • Ввод в эксплуатацию опасных производственных объектов. Обязательные требования, которые проверяются при вводе такого объекта в эксплуатацию согласно Градкодексу и 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов».
  • Включение построенного объекта в состав основных средств, вопрос формирования его окончательной стоимости.
    – Обязательно ли включать объект в состав основных средств сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию?
    – Когда формируется окончательная стоимость построенного объекта – с получением разрешения на ввод в эксплуатацию или после завершения всех отделочных работ?
    – Как увеличится стоимость объекта после введения в эксплуатацию?
    – Означает ли полученное разрешение на ввод то, что строительство объекта недвижимости полностью закончено и он пригоден к использованию в тех целях, которые застройщик поставил перед собой при принятии решения о начале строительства?